Le secteur de l’immobilier et ses régulations sont souvent complexes à appréhender. La loi sur le loyer et les baux en est un exemple. Cet article a pour objectif de vous éclairer sur les différents aspects de cette législation, que vous soyez propriétaire, locataire ou simplement intéressé par le sujet.
Les types de baux et leurs caractéristiques
Il existe plusieurs types de baux, chacun ayant des spécificités propres. Les principaux sont :
- Le bail d’habitation : il concerne la location d’un logement nu ou meublé destiné à la résidence principale du locataire. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989.
- Le bail commercial : destiné aux locataires exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale, il est soumis aux dispositions du Code de commerce et bénéficie d’un statut protecteur avec notamment le droit au renouvellement du bail.
- Le bail professionnel : il s’applique aux professions libérales et aux activités non commerciales. Sa durée minimale est de six ans, et il n’y a pas de droit au renouvellement automatique.
La fixation du loyer initial
Lors de la mise en location d’un bien immobilier, le propriétaire doit fixer un loyer initial. Pour les baux d’habitation, le loyer est librement fixé entre les parties, sauf dans certaines zones tendues où il ne peut excéder un plafond fixé par décret. Il est important de noter que le loyer doit être proportionné aux caractéristiques du logement et à la situation du marché local. Pour les baux commerciaux et professionnels, le loyer initial est également librement fixé entre les parties.
Les charges et les travaux
Dans le cadre d’une location, plusieurs catégories de charges sont à prendre en compte :
- Les charges récupérables : elles sont payées par le locataire et correspondent aux dépenses liées à l’usage du logement (eau, chauffage, entretien des parties communes…). Le propriétaire doit fournir une liste détaillée des charges récupérables.
- Les charges non récupérables : elles sont à la charge exclusive du propriétaire et concernent notamment les grosses réparations ou les impôts fonciers.
Concernant les travaux, la loi distingue :
- Les réparations locatives : elles sont à la charge du locataire et concernent l’entretien courant du logement (remplacement d’ampoules, entretien des canalisations…).
- Les travaux imposés par la réglementation : ils doivent être réalisés par le propriétaire pour se conformer aux normes de sécurité ou de performance énergétique.
La révision du loyer
La révision du loyer permet d’ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution du coût de la vie. Pour les baux d’habitation, cette révision ne peut intervenir qu’une fois par an et doit être prévue dans le contrat de location. Elle est encadrée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.
Pour les baux commerciaux, la révision triennale permet au propriétaire ou au locataire de demander une révision du loyer tous les trois ans. Cette révision est basée sur l’évolution des prix à la consommation et ne peut pas entraîner une augmentation supérieure à celle-ci. Il est également possible de prévoir une indexation annuelle du loyer sur un indice spécifique.
Le dépôt de garantie et les garanties locatives
Le dépôt de garantie a pour objectif de couvrir les éventuelles dégradations causées par le locataire lors de son départ. Pour les baux d’habitation, il ne peut excéder un mois de loyer (hors charges) pour un logement nu et deux mois pour un logement meublé. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après la fin du bail, déduction faite des sommes dues par le locataire.
Certaines garanties locatives peuvent être demandées au locataire :
- La caution solidaire : une personne se porte garante du paiement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Cette personne doit remplir certaines conditions de solvabilité.
- La garantie Visale : il s’agit d’une caution accordée par Action Logement aux locataires âgés de moins de 30 ans ou aux salariés du secteur privé. Cette garantie couvre les impayés de loyers et charges pendant la durée du bail.
Le propriétaire a l’obligation de respecter certaines conditions pour demander ces garanties, notamment en ce qui concerne le niveau de ressources du locataire.
La fin du bail et les obligations des parties
La fin d’un bail peut résulter :
- Du terme prévu dans le contrat, avec un préavis donné par le locataire (trois mois pour un logement nu, un mois pour un meublé) ou par le propriétaire (six mois pour un logement nu, trois mois pour un meublé).
- D’une résiliation anticipée à l’initiative du locataire (avec respect du délai de préavis) ou du propriétaire (pour motif légitime et sérieux).
A la fin du bail, le locataire doit restituer le logement en bon état et rendre les clés au propriétaire. Le propriétaire doit quant à lui établir un état des lieux de sortie permettant de comparer l’état du logement à celui constaté lors de l’entrée du locataire. Si des dégradations sont constatées, elles peuvent être imputées sur le dépôt de garantie.