La législation sur la copropriété connaît une véritable révolution. Des changements majeurs redéfinissent les droits et obligations des copropriétaires, transformant en profondeur la gestion des immeubles collectifs. Décryptage des principales évolutions qui impactent votre quotidien.
La loi ELAN : un tournant décisif pour la copropriété
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018 a marqué un tournant dans la réglementation de la copropriété. Elle a introduit des modifications substantielles visant à simplifier et moderniser la gestion des immeubles. Parmi les mesures phares, on note la possibilité de tenir des assemblées générales par visioconférence, facilitant ainsi la participation des copropriétaires. La loi a instauré un vote par correspondance, permettant aux absents de s’exprimer sur les résolutions. Elle a renforcé les pouvoirs du conseil syndical, lui donnant la capacité de prendre certaines décisions sans passer par l’assemblée générale.
Un autre aspect crucial de la loi ELAN concerne la dématérialisation des documents de copropriété. Les syndics sont désormais tenus de mettre en place un extranet sécurisé, offrant aux copropriétaires un accès permanent aux documents essentiels de la copropriété. Cette mesure vise à améliorer la transparence et à faciliter l’accès à l’information pour tous les copropriétaires.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 : une refonte en profondeur
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a apporté des modifications substantielles au régime de la copropriété. Elle a notamment redéfini la notion de lot de copropriété, clarifiant ainsi les droits et obligations attachés à chaque partie de l’immeuble. Cette ordonnance a introduit la possibilité de créer des syndicats secondaires au sein d’une même copropriété, permettant une gestion plus adaptée aux spécificités de certains ensembles immobiliers complexes.
Un point majeur de cette ordonnance concerne la répartition des charges. Les critères de répartition ont été précisés, avec une distinction plus nette entre les charges liées aux parties communes générales et celles relatives aux parties communes spéciales. Cette clarification vise à réduire les contentieux liés à la répartition des charges, source fréquente de conflits entre copropriétaires.
La loi Climat et Résilience : vers une copropriété plus verte
La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit de nouvelles obligations en matière de performance énergétique des bâtiments. Elle impose la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif pour les immeubles en copropriété. Ce diagnostic doit être suivi d’un plan pluriannuel de travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble.
La loi prévoit l’obligation de constituer un fonds de travaux pour financer ces améliorations énergétiques. Le montant minimal de ce fonds a été revu à la hausse, passant de 5% à 2,5% du budget prévisionnel annuel. Cette mesure vise à anticiper les travaux de rénovation énergétique et à éviter les situations où les copropriétaires se trouvent dans l’incapacité financière de réaliser les travaux nécessaires.
Les nouvelles règles de majorité : faciliter la prise de décision
Les règles de majorité pour la prise de décision en assemblée générale ont été assouplies. Certaines décisions, autrefois soumises à la majorité absolue (article 25), peuvent désormais être prises à la majorité simple (article 24). C’est le cas, par exemple, pour l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ou pour certains travaux d’accessibilité.
L’introduction de la notion de passerelle de majorité permet, lorsqu’une résolution n’atteint pas la majorité requise mais recueille au moins un tiers des voix, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple. Cette mesure vise à débloquer des situations où des décisions importantes sont bloquées par l’absentéisme des copropriétaires.
La professionnalisation des syndics : vers une gestion plus efficace
Les récentes évolutions législatives ont mis l’accent sur la professionnalisation des syndics. De nouvelles obligations de formation continue ont été instaurées pour les syndics professionnels. Le contrat type de syndic a été revu pour inclure des clauses plus précises sur les prestations incluses dans le forfait de base et celles facturées en sus.
La rémunération des syndics a été encadrée, avec l’obligation de présenter un devis détaillé pour les prestations particulières. Ces mesures visent à améliorer la transparence et à réduire les conflits liés à la facturation des prestations du syndic.
Le renforcement de la protection des copropriétaires
Les législateurs ont renforcé la protection des copropriétaires face aux situations de surendettement de la copropriété. La procédure d’alerte en cas de difficultés financières a été précisée, obligeant le syndic à informer rapidement les copropriétaires et à proposer des mesures de redressement.
La mise sous administration provisoire d’une copropriété en difficulté a été facilitée, avec des pouvoirs élargis pour l’administrateur provisoire. Ces mesures visent à prévenir les situations de dégradation irrémédiable des immeubles et à protéger les intérêts des copropriétaires.
Les évolutions législatives des règles de copropriété témoignent d’une volonté de moderniser et d’adapter le cadre juridique aux enjeux contemporains. Entre simplification administrative, transition écologique et protection renforcée des copropriétaires, ces changements redessinent le paysage de la copropriété en France. Les copropriétaires et les professionnels du secteur doivent rester vigilants face à ces mutations qui impactent directement la gestion quotidienne des immeubles collectifs.